Podatek od wynajmu mieszkania - jak prawidłowo rozliczyć najem?

Wynajem nieruchomości staje się coraz popularniejszy. To dość łatwy sposób na zwiększenie swoich przychodów, jednak każdy kto w ten sposób zarabia musi pamiętać o rozliczeniu podatku za wynajem mieszkania czy domu. Jakie są sposoby opodatkowania? Jak prawidłowo rozliczyć najem w 2019 roku?

Zmiany w rozliczeniu podatku od nieruchomości w 2019 roku

2019 rok jest istotny dla właścicieli nieruchomości, którzy najem mieszkania czy domu traktują jako formę zarobkowania. Jedną z istotniejszych zmian jest wzrost kwoty wolnej od podatku, która obecnie wynosi 8 000 zł (w roku poprzednim było to 6 600 zł). Co to oznacza w praktyce? Właściciele nieruchomości mogą osiągnąć wyższe dochody (ale nie więcej niż 8 000 zł) niż w roku poprzednim bez konieczności rozliczania się z fiskusem. Ważna zmiana dotyczy wszystkich rozliczających się za pomocą ryczałtu, których roczny dochód z wynajmu nieruchomości przekracza 100 tysięcy złotych. Dla tych osób obecna stawka podatku ryczałtowego wynosi aż 12,5 % (poprzednio oraz w przypadku, gdy roczny dochód jest mniejszy niż 100 tysięcy złotych stawka podatku ryczałtowego wynosi 8,5 %). Dodatkowo rozliczenie ryczałtem nie musi być uprzednio zgłoszone – wystarczające będzie dotrzymanie terminów odprowadzania zaliczki i odpowiednie zatytułowanie przelewu („ryczałt – najem mieszkania”).

Sposoby opodatkowania nieruchomości

Istnieją 2 sposoby opodatkowania prywatnego wynajmu mieszkania:

1. Opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej – w tym przypadku opodatkowanie dotyczy dochodu (tj. uzyskane przychody – koszty związane z najmem tkj. np. odsetki od kredytu na zakup nieruchomości, opłaty za media, koszty związane z wyposażeniem mieszkania czy odpisy amortyzacyjne), ale stawka podatku jest wyższa niż w przypadku ryczałtu. Jest to 18 % i 32 % (dla nadwyżki środków powyżej kwoty 85 528 zł czyli każda złotówka powyżej tej kwoty musi zostać rozliczona przy zastosowaniu stawki podatku 32 %). W celu odliczenia kosztów trzeba pamiętać o posiadaniu wszystkich niezbędnych faktur. Kwota wolna od podatku wynosi 8 000 zł. W przypadku, gdy posiada się wiele źródeł przychodów kwotę wolną od podatku można zastosować tylko jeden raz.
2. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – ryczałt obliczany jest od przychodu (czyli od kwoty, którą otrzymuje się od wynajmującego), w tym przypadku nie ma możliwości odjęcia kosztów np. związanych z remontem czy amortyzacją nieruchomości. W przypadku takiego rozliczania warto w umowie najmu umieścić zapis informujący, że dodatkowe koszty tj. czynsz czy opłaty za media leżą po stronie najemcy.

Jak prawidłowo rozliczyć najem mieszkania w 2019 roku?

Prawidłowe rozliczenie najmu mieszkania jest ściśle związane ze sposobem opodatkowania.

Przykład 1 – rozliczenie najmu mieszkania na zasadach ogólnych

Dla rozliczenia najmu na zasadach ogólnych potrzebujemy znać wysokość przychodu oraz kosztów. Miesięczny przychód z najmu nieruchomości wynosi 2 000 zł, a koszty z tym związane – 500 zł. Kwota dochodu wolna od podatku to 8 000 zł. W rozłożeniu na poszczególne miesiące dochód kształtuje się jak poniżej:

W styczniu: 2 000 zł – 500 zł = 1 500 zł

W lutym: 4 000 zł (2 x 2 000 zł) - 1 000 zł (2 x 500 zł)  = 3 000 zł

W marcu: 6 000 zł – 1 500 zł = 4 500 zł

W kwietniu: 8 000 zł – 2 000 zł = 6 000 zł

W maju: 10 000 zł – 2 500 zł = 7 500 zł

W czerwcu: 12 000 zł – 3 000 zł = 9 000 zł

Z tych obliczeń łatwo zauważyć, że kwota dochodu wolna od podatkowania zostanie przekroczona dopiero w czerwcu, co będzie równoznaczne z obowiązkiem zapłaty zaliczki na podatek dochodowy. W tym przypadku od stycznia do maja – czyli przez pierwsze 5 miesięcy w roku – nie ma obowiązku zapłaty podatku.

Obliczanie kwoty zmniejszającej podatek uzależnione jest od wysokości dochodów. W przypadku, gdy dochód wynosi:

• Do 8 000 zł

Kwota zmniejszająca podatek = 8 000 zł x 18 % = 1 440 zł

• Od 8 000 zł do 13 000 zł

Kwota zmniejszająca podatek = 1 440 zł - [883,89 x (podstawa obliczenia podatku – 8 000 zł/ 5 000 zł)]

Podstawa obliczenia podatku to w tym przypadku przychód pomniejszony o składki ZUS i koszty uzyskania przychodu

• Od 13 001 zł do 85 528 zł

Kwota zmniejszająca podatek = 556,02 zł

• Od 85 529 zł do 127 000 zł

Kwota zmniejszająca podatek = 556,02 zł - [556,02 zł x (podstawa obliczenia podatku – 85 528 zł/ 41 742 zł)]
W powyższym przykładzie kwota zmniejszająca podatek zostanie wyliczona jak poniżej:

Kwota zmniejszająca podatek = 1 440 zł - [883,89 x (9 000 zł – 8 000 zł/ 5 000 zł)] = 1 440 zł – 176, 80 zł = 1 263,20 zł

Przykład 2 – rozliczenie najmu mieszkania ryczałtem

Dla rozliczenia najmu ryczałtem musimy znać wysokość czynszu najmu, który najemca płaci właścicielowi nieruchomości. Jeżeli w umowie najmu umieścimy zapis, że koszty dodatkowe związane np. z czynszem czy opłatami za media ponosi najemca, to wtedy wysokość czynszu najmu jest mniejsza, a tym samym niższy jest ryczałt.

Wysokość czynszu najmu = 1 000 zł

Przykładowe opłaty dodatkowe = 450 zł

Jeżeli opłaty dodatkowe spoczywają na właścicielu nieruchomości to jako przychód musimy uwzględnić pełną kwotę tj. 1000 zł + 450 zł. W tym przypadku ryczałt od przychodów będzie równy 1 450 zł x 8,5 % czyli 123 zł. Jeżeli natomiast z umowy wynika, że dodatkowe koszty ponosi najemca to uwzględniamy jedynie wysokość czynszu najmu i wtedy ryczałt od przychodów wynosi 1 000 zł x 8,5 % czyli wynosi on 85 zł.

Warto wiedzieć, że istnieje możliwość wspólnego rozliczania małżonków – w tym przypadku oboje małżonkowie opodatkowują najem po połowie.

Kara za wynajem mieszkania bez podatku

Wynajmowanie mieszkania bez rozliczania podatku oczywiście podlega karze, która uzależniona jest od wartości niezapłaconego podatku. W przypadku kwoty nie przekraczającej 11 250 zł mamy do czynienia jedynie z wykroczeniem, powyżej tej kwoty jest to już przestępstwo. W przypadku, gdy sprawa o nieodprowadzanie podatku od wynajmu nieruchomości trafi do sądu konieczne będzie uregulowanie niezapłaconego podatku wraz z odsetkami. W bieżącym roku za każdy dzień zwłoki sąd może nałożyć odsetki w wysokości od 75 zł do 30 000 zł, natomiast jednorazowa kara grzywny może wynosić od 225 zł nawet do 45 000 zł.